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キャッチフレーズは、「さわやか系鑑定士&会計士」〜殆ど唯一の不動産鑑定士業務中心の不動産鑑定士兼公認会計士


弁護士・公認会計士・司法書士・税理士の先生へ〜20の鑑定評価の局面

最初に

弁護士・公認会計士・司法書士・税理士の皆様が不動産の価値把握をすべき場合等とは、下記が挙げられます。
特に、会計・税務関連の不動産の価値把握は、財務諸表や税務との整合性をとる必要があるため、
「(公認会計士・税理士ではない)単なる不動産鑑定士」ではなく、公認会計士または税理士である不動産鑑定士に依拠する事を強くお勧めします

ここでは
弁護士・公認会計士・税理士・司法書士の先生方が必要とされる局面であろう20の鑑定評価の局面を提示しましたが、以下でお困りの場合、是非、お声掛け頂ければと思います。
なお、冨田は自らの鑑定評価書等の作成のみならず、相手方の鑑定評価書を徹底的に批判してその説得力を封じる意見書作成のアフターフォローも行っております。是非、お声掛け頂ければと思います。
お問い合わせは電話
03-6379-6555か、メールなら
コチラ
なお、新規の弁護士・司法書士・公認会計士・税理士・行政書士等の先生が案件をご依頼頂いた場合、冨田 建の著書『弁護士・公認会計士・税理士のための不動産の法令・評価の実務Q&A』を贈呈しております。本をご覧頂いて、より適切に不動産鑑定評価書の活用が可能になります!


@ 民事再生に際して

再生対象企業の清算価値<継続価値である事を立証するためには、清算価値算定段階でその不動産の早期売却価額を算定する必要があります。
冨田は過去、特殊な法人の再生も含め、民事再生の鑑定評価に関与しております。また、その際、もろもろの理由で通常の不動産鑑定では説明できない事項について、公認会計士の立場からの意見書を作成し、「不動産鑑定に則ったらこのような価値が出るが、公認会計士の立場から考えた時、その価格を民事再生上の財産評定に用いるべき価額として扱うべきではない」という意見書を提供した事もあります。
このように、
通常の不動産鑑定士では対応ができない公認会計士の立場からの意見書提供も可能ですので、是非、お声掛け頂ければと思います。

A 立退裁判に際して

立退裁判は借家権の限定価格という特殊な形態の鑑定評価をする必要があります。
が、これは不動産鑑定士の実務修習等でも触れない特殊な形態の鑑定評価と言えます。
不動産鑑定士のうちのかなりの者が立退料の鑑定評価をした事がないと思われます。

しかしながら冨田はどういうわけかここも得意分野です。

なお、立退料の鑑定評価(借家権の限定価格)は具体的には割合方式、控除方式、賃料差額還元方式の3つの手法のうち、説得力が高いものから選択する必要があるのですが、現実的には控除方式はあまり使わないと考えられますので、割合方式か賃料差額還元方式に依拠する事が多いでしょう。
(ケースバイケースですが、個人的には賃料差額還元方式が説得力が高い場合が多いと感じていますが)

ちなみに割合方式は更地としての土地価格、建物の価格に借地権割合や借家権割合を考慮してその価格を試算する手法です。

控除方式はその不動産を自用の建物及びその敷地ものとして査定した価格から貸家及びその敷地として査定した価格を控除して求める手法です。

賃料差額還元方式はいわゆる「借り得部分」に着目してその「借り得部分」の建物が継続すると期待される期間の合計をもってその価格を試算する手法です。立退裁判でお困りの際は、是非、お声掛けください。(QAのページも参照)

B 地代・家賃の裁判に関して

地代でよくある裁判は賃料改定が借地人・借家人の間で争われる場合です。
この場合、継続地代の鑑定評価となります。

継続地代の鑑定評価は、
「その土地を新たに賃貸する事を想定した新規地代と現行地代」の差額を分析する差額配分法、
「現行地代を定めた時点の純賃料(地代−経費)とその時点の更地の割合である実績純賃料利回りを現時点の更地価格に乗じた上で経費を加算して試算する」利回り法
「現行地代を定めた時点の地代(純賃料)に経済価値変動に基づくスライド率を加味する」スライド法等があります。

※他に継続地代の賃貸事例比較法も一応ありますが、通常は適用しないです。

個人的な受注パターンとしては、冨田のお客様となられる方が既存の土地賃貸借契約に関し、突然、相手方が非常識な増額もしくは減額を主張してきて、困りあぐねて相談される場合が多いです。

冨田の場合、不動産鑑定評価基準に十分に準拠して地代の鑑定評価を行う事は勿論、「地代同様に土地の利用に関して生じる固定資産税・都市計画税の動向」等も税務当局に調査する等の手法を通じて、より説得力が高く現実的な変動幅に抑える鑑定評価書を提供しています。

また、地代査定に際しての利回りも、ただフィーリングで査定するのではなく、J−Reit等の実績のデータを活用して十分な根拠を提示した鑑定評価書を提供しています。特に「むちゃくちゃな地代改定をふっかけられた」お客様やその弁護士の先生方は、是非、お声掛け頂ければと思います。(QAのページも参照)



C 過去の不動産売買の瑕疵担保がある場合

不動産売買に際して、瑕疵担保があるため、その瑕疵担保がなかった本来はこの位の価格で売買すべきだったという話があります。そのような場合も、冨田の鑑定評価で徹底的に叩きますので、お声掛け頂ければ幸いです。



D 遺留分減殺請求等、相続上で不動産価値に問題が生じている場合

遺留分減殺請求の裁判に際しても、不動産の公正価値を前提に裁判所等の判断を仰ぐ必要がありますので、鑑定評価の出番となります。
特に相続の場合は、路線価等に基づく相続税申告書において評価したその不動産の価値はもともとが「相続税課税のための便宜的な算定手法による価格」であるため、不動産の公正価値を具現化したものである鑑定評価額は一致しません。
そして、遺留分減殺請求による不動産価値の把握は、便宜的な相続税上の評価額ではなくその不動産の公正価値、即ち、鑑定評価額によるべきです。
その際、冨田自身は税理士でもあるため、税務申告書等をご提示頂いた場合、その申告書の解読も含めてより適切な提案をさせて頂く事もあります。
このような場合、是非、お声掛け頂ければと思います。

E 離婚訴訟

離婚訴訟の場合は、離婚されようとされる方々の財産状況にもよりますが、比較的若い2人が離婚する場合、小規模な戸建住宅等の不動産の公正価値を把握する必要がある事も多いです。 
一棟の共同住宅や貸ビルを所有する等の総額が大きい不動産の場合は別ですが、小規模な戸建住宅の場合は総額が例えば数百万円と低廉ですので、このような場合、冨田は簡易な机上査定(税別・経費別5万円〜)、ないしは現地調査には赴くものの簡便な原価法による価格のみの査定(税別・経費別10万円〜、但し予測される総額による…戸建住宅の場合、通常は収益還元法は意味がない場合が多いため、これで十分です)も承っております。
特に離婚訴訟をお持ちの弁護士の先生方、離婚訴訟に際して不動産価値を簡易に把握したい場合は是非お声掛け頂ければと思います。



F 底地・借地権の売買に関して

特に底地をお持ちの方の場合、底地は相続税上の評価額が公正価値たる鑑定評価額よりも著しく場合が多いため、借地権者に買い取ってもらうにしても価格でもめる事が多いです。
このような場合、不動産鑑定士の鑑定評価書を利用する事で、適切な価値の把握を通じて双方が納得する円満な底地売買が可能となる場合が多いです。
冨田は、相続税申告書の解読等を通じ、更に複合的なアドバイスも可能です。借地権・底地の売買でお悩みの際は是非、お声掛け頂ければと思います。 

G 減損会計等、不動産が重要な要素である法人等を監査・財務調査したい場合

冨田は上場企業を含む通常の一般企業等の監査は行っていないですが、不動産が重要な要素となる、例えば土地開発公社やマンション管理組合等の監査や財務調査(公認会計士業務)は承っています。

弁護士・司法書士の先生方が不動産が重要な要素(例えば、貸借対照表の借方項目が殆ど不動産である場合の財務調査等)の企業の監査・財務調査等が必要な局面がありましたら、お気軽に冨田までお声掛け頂ければと思います。

特に、
冨田が減損会計関連の不動産鑑定を行う場合、機械的に鑑定評価書を作成するのではなく、
「自分がこの会社の監査報告書に判をおす公認会計士であれば、果たしてこの評価額で判を押すか」
との視点にたって鑑定評価書を作成
しております。
これは、通常の不動産鑑定士には出来ない技です。
特に難解な不動産を所有していらっしゃる企業の監査でお困りの公認会計士の先生方には、お気軽にご連絡頂ければと思います。

なお、不動産の影響の低い通常の公認会計士業務であれば冨田自身は担当致しませんが、冨田は公認会計士清風会代表世話人(過去)、公認会計士協会東京会広報委員を務めており公認会計士間の繋がりが緊密ですので、適宜、適切な専門家を紹介させて頂きます。
ですので、上記に該当しない場合でもお気軽にお声掛け頂ければと思います。


H M&Aや株価算定に関連する財務調査で不動産の価値を把握したい場合。

財務調査に際して不動産がある場合は帳簿価額ではなく、現時点の適切な公正価値を表現する不動産鑑定評価額に依拠する事が重要です。
従って、財務調査に際して、重要性の観点から看過できない不動産がある場合、公正価値としての不動産鑑定評価額を把握する必要があるでしょう。

なお、
「(公認会計士・税理士ではない)単なる不動産鑑定士」は簿記を本当の意味で知らないため、ただ鑑定評価額を出しても財務諸表に関する適切なアドバイスができない事が通常です。

実際、帳簿体系をしらないため、総勘定元帳とか固定資産台帳と言われても何の事かわからない「(公認会計士・税理士ではない)単なる不動産鑑定士」は多いと思われます。
このような場合は、必ず冨田のような「公認会計士・税理士である不動産鑑定士」に依拠する事を強くお勧めします。


I 顧問先様の不動産売買に関連する場合

顧問先様の不動産の売買に際して、公正価値を把握せずに売却されようとすると、思わぬ高値掴みや叩き売りの危険があります。
それを防ぐべく、必ず鑑定評価によってその不動産の公正価値を把握して、顧問先に有利な取引価格での売買をする事をお勧めします。



J 不動産が重要な要素である税務に関連する場合

冨田は通常の例えば年金相談や消費税等の不動産と縁の薄い分野は専門外であるため、このような分野の税務申告・相談等は行っていないですが、不動産が重要な要素となる、例えば土地建物の譲渡所得に関する相談や相続税に関する相談は承っています。

弁護士・司法書士の先生方が不動産が重要な要素の税務上の相談が必要な局面がありましたら、お気軽に冨田までお声掛け頂ければと思います。

なお、不動産の影響の低い通常の税理士業務であれば冨田自身は担当致しませんが、冨田は公認会計士清風会代表世話人、公認会計士協会東京会広報委員を務めており、公認会計士協会や税理士会の支部でも不動産に関する講演実績がある等、公認会計士・税理士間の繋がりが緊密ですので、適宜、適切な専門家を紹介させて頂きます。
ですので、上記に該当しない場合でもお気軽にお声掛け頂ければと思います。

K 広大地に関連する場合

相続税上、広大地とは「住宅等を宅地・戸建分譲する事が適切な宅地であるが、既存道路の間口がせまいため分譲に際して道路を入れる必要がある広い土地」を言います。広大地は下記の補正率を考慮した額がその評価額がとなるため、節税に相当有利です。

広大地補正率=0.6−0.05×広大地の地積÷1,000u

※広大地補正率は0.35が下限


広大地に該当するかのチェックポイントは
・十分に大きな土地(三大都市圏の市街化区域で500u以上、非線引都市計画委区域で3,000u以上)
・工場等にすることが適切な土地ではなく
・いわゆるマンション適地ではなく(容積率300%未満である事が原則)
・宅地分譲や戸建分譲をするに際しては既存の道路の間口が狭いためあらたにその土地の中に道路を築造する必要がある場合です。


しかしながら、都市計画法上の指定容積率が300%であっても建築基準法上の規定により実は基準容積率が300%未満である等、広大地に該当するか否かは実際の不動産を把握して調査してみないと分かりません。そして個人的には、公認会計士・税理士の先生方が考えていらっしゃるよりも広大地認定される場合は多いと感じています。ですので、相続税を扱われている公認会計士・税理士の先生方にはこのような土地がある場合、是非、公認会計士・税理士でもある不動産鑑定士に相談される事を強くお勧めします。

なお、
公認会計士や税理士ではない単なる不動産鑑定士に相談される事は税理士の気持ちが本当の意味では理解できないためお勧めできません
そして、
最もよくないのは、公認会計士・税理士の側で広大地認定はできないと即断して実はその後に認定できた事が判明してトラブルになる場合です。
冨田は広大地に該当するかどうかについての初期段階の相談は無料で応じています。相続税上で大きな土地がある場合、冨田にご相談下さい。

L 相続関連で特殊な不動産の価値把握をしたい場合

通常の不動産では、相続税財産評価基準に則って評価した不動産価値の方が鑑定評価額より低くなります。
但し、一部の特殊な不動産、例えば底地や無道路地、土地区画整理事業中の土地、地方の取引価格水準が低廉な土地の場合、鑑定評価額を取得した方が相続税財産評価基準よりも低い価値把握が可能となる場合があります。
このような場合、是非、冨田にご相談頂ければと思います。


M 相続に際して、被相続人の不動産を含む財産を相続人間において適切に配分したい場合

税理士の先生方が相続に際してアドバイザリーをしたい場合、当然、適切な配分のためには不動産価値の把握が必要となります。
その際、相続税等との絡みで適切なアドバイザリーが必要です。
冨田であれば、公認会計士・税理士の気持ちを本当の意味で理解したアドバイザリーが可能です。ですので、そのような場合、是非、お声掛けください。


N 税務上の低額譲渡を回避したい場合

税務上、著しく低い価格で不動産を譲渡した場合、「時価で譲渡したものと見做して」税金が課せられる事があります。そして、不動産鑑定による時価把握で低額譲渡の回避が可能な場合があります。

もしくは、低額譲渡に該当しない範囲で取引価格を設定する等のアドバイザリー等も可能です
これらの諸点についてお困りの公認会計士・税理士の先生方は是非、お声掛けください。


O 交換に関連する場合

法人税・所得税ではいわゆる交換特例がありますが、その交換にさいしての時価の把握はやはり不動産鑑定による事が適切と考えられます。

例えば個人所有の不動産とその個人と密接な関連を有する法人の不動産を交換したい場合等も是非、お声掛け頂ければと思います。


P 顧問先様の不動産の担保を前提とした融資をしたい場合

顧問先様が不動産を担保にした融資を受けたい場合、金融機関としても担保価値を把握する必要がありますから、担保価値としての公正価値たる鑑定評価額を把握する必要があります。

このような場合、冨田であれば担保価値としての不動産価値の把握は勿論の事、公認会計士・税理士の先生方をサポートする形で適宜、会計・税務上の意見もさせて頂いています。
その結果、顧客満足も上がる事間違いありません。


Q 現物出資の場合

不動産を現物出資する場合は、不動産鑑定士の鑑定評価を取得する必要があります。そういうわけで、このような場合も不動産鑑定士の出番となります。

※但し、この場合は会計・税務の知識が不要なため、特に公認会計士または税理士でもある不動産鑑定士に必ず依拠する必要はないと思慮されます

勿論、適切な額での現物出資を前提とする以上、冨田は喜んで対応させて頂きますので、お声掛け頂ければと思います。

R 顧問先様の不動産の担保を前提とした融資をしたい場合

顧問先が不動産を担保にした融資を受けたい場合、金融機関としても担保価値を把握する必要がありますから、担保価値としての公正価値たる鑑定評価額を把握する必要があります。

このような場合、冨田であれば担保価値としての不動産価値の把握は勿論の事、弁護士・司法書士の先生方をサポートする形で適宜、会計・税務上の意見もさせて頂いています。
その結果、顧客満足も上がる事間違いありません。

S 不動産投資に際しての節税アドバイスをしたい場合

不動産投資をする際、減価償却や損益通算等を活用した節税を意識しつつ、より稼働率を高めてキャッシュ・インはより高い水準に導く必要があります。

この場合、単に税務の知識があるのみならず、不動産の知識も必要です。
冨田であれば、このような場合、適切なアドバイザリーが可能ですので、是非、お声掛け頂ければと思います。


(番外) 不動産鑑定評価書のチェックをする必要がある場合

公認会計士・税理士の先生方は通常は不動産については専門知識をお持ちでないため何等かの理由で不動産鑑定評価書を提出されても理解できず、適切な指摘が出来ないとお聞きします。

このような場合、冨田にお声掛け頂ければ適切なアドバイザリーは勿論の事、更に会計・税務の知識を生かしたアドバイザリーが可能ですので、是非、お声掛け頂ければと思います。