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一般の方へ〜相続や所得税、固定資産税等、不動産に関する税金等の話

ここでは、主に一般の方向けの相続に際してのお役立ち情報、不動産売却時の税務関連の情報、マンション組合等の監査に関するお役立ち情報、不動産譲渡に際してのお役立ち情報をご紹介したいと思います。
なお、下記は冨田の一般論に基づく個人的意見であり、下記の活用で損害等が生じたとしても一切責任は負いかねます。一つの参考として、ご自身の判断で活用頂ければと思います。

お問い合わせは電話03-6379-6555か、メールならコチラ

なお、当方、本拠地は東京都世田谷区ですが、全国どこでも鑑定評価は喜んで対応しますし、よほどの遠隔地ではないかぎり直接お目にかかっての相談は対応させて頂きます。

@ 税務相談は有償・無償を問わず税理士の独占業務です。従って、税理士ではない不動産鑑定士が税務相談をする事は税理士法違反です。
不動産に関する税金の相談は税理士(税理士兼不動産鑑定士)に

表題のとおり、税理士ではない不動産鑑定士が税務相談を行う事は税理士法に違反です。
現実問題、固定資産税コンサルや広大地意見書等の作成をしている単なる不動産鑑定士がいるとお聞きしますが、不動産鑑定士の業務は
「対象不動産の公正価値を決定する事」であり、「鑑定評価額を税務申告で活用する」事までは税務特有の概念ではないためその活用は考えられますが、それ以上の税務的な面を含みません

言い換えれば、
税務特有の概念である広大地の意見書作成や、税務コンサルの一種である固定資産税コンサルは、不動産鑑定士の使命ではない税務に関する行為と個人的には考えています。
しかし、税理士兼不動産鑑定士であれば、このような税理士法の問題は生じません。

御依頼者の立場からしても、例えば
広大地意見書作成については、このような税理士法関連の問題の生じない税理士兼不動産鑑定士に、相続税申告を依頼している税理士を介して委ねる、あるいは固定資産税コンサルについては最初から税理士兼不動産鑑定士に相談する、これを強く推奨したいと思います。


A 相続税に精通した税理士は少ない! 相続税申告は相続税に強い税理士を!

相続が発生した場合、例えば、従来から確定申告や顧問を依頼していた税理士等に依頼する事が考えられます。
ところで、平成26年の相続税申告数は56,239件(国税庁サイトより)で、平成26年時点の税理士の数は約75,000
人のため、税理士一人あたりの年間の相続税申告件数は

56,239件÷75,000人⇒約0.75件/人

と、なります。
(但し、平成27年の相続税増税で将来的に一人当たり相続税申告件数は若干上昇すると考えられます)
しかも、中には相続税専門でやっている税理士もいて、その人は一人で大量の相続税申告を担当していますから、それ以外の税理士の一人当たりの担当件数はもっと下がる事となります。
多くの税理士にとっては、相続税申告は年に一度、あるかないかのペースであるため、中には不慣れな税理士さんもおられるようです。
実際、冨田がお話を頂いた相続関連でも、その相続税を担当されている他の税理士が相続発生後数ヶ月も何もできていなかったり、不動産についての調査がザルだったりしていた事があります。
また、もっと怖いのは、その調査がザルである結果、本来よりも高額の相続税申告をしてしまう事です。本当のプロの目から見ると、そのような場合は意外にあります。その事が判明した場合は相続発生後5年10ヶ月以内であれば還付という手もなくはないですが、最初から適切な申告に基づく納税をした方がよろしい事はいうまでもありません。

冨田は、相続税の中でも不動産が関連する相続の場合は喜んで担当させて頂いています。

もし、現在の税理士が頼りなく、かつ、
被相続人が不動産を沢山所有していた、あるいは広大地認定の適否が問題になる等の複雑な不動産を有していたという場合は、ご一報頂ければと思います。


B 相続争い(それ以外の裁判関連も)で不動産価値が問題となった場合〜その分野に精通した不動産鑑定士を!

相続で問題とになるのは相続税だけではなく、しばしば不動産価値が問題となります。冨田は、当然のことながら相続関連での不動産価値の争いに関しての公正価値の判定経験が豊富ですし、また、自らの鑑定評価の結果に基づいた御依頼者へのアドバイスも多くさせて頂いています。
中には、御依頼者のためを思い、あえて厳しい口調で申し上げる事もありますが、個人的なポリシーを「その場限りの取り繕うような事は言わず、信念を持って本当の事を申し上げる」としている事は天地神明に向かって誓えます。

相続に限らず、例えば地代の鑑定評価や立退交渉、売買交渉等、不動産価値が問題となって、その後のアドバイスも必要とされる方は、是非、お声掛け頂ければと思います。

C 相続税申告に際して〜御自分の世代に適した税理士を!

税理士の世代別内訳は下記らしいです。

・20代 1%未満
・30代 約1割
・40代 約2割弱
・50代以上 約7割

即ち、比較的高齢な
60代等の先生が多いようです。
ただ、相続人の中で、相続税申告に際して専門家との窓口となる方と、専門家側の担当者の世代は、出来れば近い方が意思疎通もスムーズです。
冨田は、1970年代生まれですから、この構成を見るに若い方から数えて概ね15%付近の世代と言えますが、1970年代生まれの税理士兼不動産鑑定士は非常に珍しいと考えられます。
不動産に関する税金関連で、例えば1970年代以降のお生まれの方が窓口でしたら、世代的な面も含めて意思疎通がスムーズに行くと思います。
冨田に限らず、そして税理士に限らず不動産鑑定士等でも、専門家選びに際しては、世代の同一性というのも念頭に置かれてはいかがかと思います。


D 相続税の節税テクニック・・・例えばこんな技があるが、詳細は個別相談を!

税法のルールに反する脱税は言語道断であり、社会的見地から見ても断じて許されるべきではないですが、税法のルールの枠の中で工夫をして税金を節約する節税は重要です。
ここでは、許容されるルールの中での合法的な相続税節税テクニックをいくつかご紹介しましょう。
但し、下記は一般論に基づく個人的意見である例示ですので、実際の検討に際しては必ず専門家たる税理士に相談して下さいね。

■賃貸マンション・アパートを経営する
被相続人が現金を持っていると当然、その額がまるまる相続対象の財産評価になります。
しかし他人に賃貸する不動産を所有する場合、相続税の世界では別途に鑑定評価書等を利用する場合は別として、

 ・土地の評価額は更地としての相続税評価額×(1−借地権割合×借家権割合)
 ・建物の評価額は固定資産税評価額※×(1−借家権割合)
※相続税上、家屋は固定資産税評価額×1.0で建物の相続の財産評価に際しての前提となる評価額となります。


で評価されます。
しかも、土地価格の更地としての相続税評価額は特殊な場合(例えば過疎地の土地、底地、無道路地等)を除き、実際の取引価格(公正価値たる鑑定評価額)よりも低廉となります。 もともと宅地(相続税路線価)はたてまえ上は実勢価格の8割前後〔実態としては例えば東京都心ですと、5〜7割程度の事もあります〕です。建物も実勢より低く評価される場合も多いでしょう。
従って、アパート経営によって相続上の評価額が圧縮される結果、相続税が圧縮される可能性もあります。
但し、一旦、賃貸アパートを経営してしまうと安易に借家人が立ち退いてくれない、下手をすれば入居率が低廉で家賃収入が期待していた額よりも低く逆に損をする等のリスクがある点も十分に留意すべきでしょう。
個人的には、いまあるアパートを相続すならともかく、わざわざアパートを建築して相続対策というのはリスクが高すぎてお薦めできません。

■不動産を借金で購入する
もともと宅地(相続税路線価)はたてまえ上は実勢価格の8割前後〔実態としては例えば東京都心ですと、5〜7割程度の事もあります〕です。
建物も実勢より低く評価される場合も多いでしょう。
つまり、一部の特殊な場合を除き、実勢価格は相続税評価額よりも高い事が通常です。
と、すれば、今ある現金で購入する場合に加えて、更には借金をして不動産を購入すると、借金は債務控除として相続財産のマイナスに作用させる事ができますから、実勢価格と相続税評価額の差額分だけ課税遺産額の圧縮に作用させる事ができます。
但し、借金するという事は返済のリスクもあり、その不動産が将来売却をする時に想定外の低額でしか売れず却って損をする事もあるというリスクにも十分に留意すべきでしょう。


■小規模宅地の特例を活用する
平成27年以降、小規模宅地の特例が下記のように改正されました。
小規模宅地の特例で最も多い適用パターンと推定される「特定居住用宅地等」の場合、平成27年1月以降、330uを上限としてその評価が適用前の8割減とした上で相続税上はその宅地の価値として扱います。
※特定居住用宅地の場合、被相続人の居住の用に供されていた宅地等であれば配偶者以外にも適用対象に該当する場合があります(例・・・下記)。

・被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物(一定の要件を満たす二世帯住宅を含む)に居住する親族で、相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有している人
・上記以外でも、被相続人に配偶者がおらず、かつ、相続人が日本人で、他の相続人がその家屋に居住していなかった一方でその相続人が最近3年以内に日本国内にその人かその人の配偶者の所有の家屋に住んだ事がない等の要件を満たす一定の場合等(・・・ここでは簡略化して表現しましたので厳密には国税庁サイトを御確認下さい)。


ですので、例えば
・その宅地等を小規模宅地の特例を受けられる条件を満たす相続人が相続する
・マイホームを購入されようか否か迷っておられる方でも、3年以上先を見据えてあえてマイホームを購入せず将来の相続時に小規模宅地の特例を受けられるようにする
・賃貸アパート・マンションの中に一部、自分で居住する部分を設けてその部分に住む
等の配慮は考えられると思います。
勿論、あからさまな行為は否認のリスクもありますが、数年先の長期的な視点にたって今のうちから対策をするというのは選択肢としてありでしょう。

■保険金を活用する
被相続人の死亡によって相続人が受け取った生命保険金や損害保険金がある場合で、その保険料の全部または一部を被相続人が負担していた場合は相続税の課税対象となります。
その場合、死亡保険金の受取人が相続人である場合において、全ての相続人が受け取った保険金の合計額が非課税限度額〔500万円×法定相続人の数〜相続放棄があってもなかったものとして人数を数える〕を超える場合は課税される保険金の金額は超えた部分の価格となります。

従って、この非課税限度額※をあてこんで保険を活用するというのも一つの手でしょう。
なお、この話は保険料を被相続人が負担している場合に限ります。
保険金の受取人が保険料を払っていた場合は相続税ではなく所得税の一時所得として、保険料を払っていた人が保険金の受取人でも被相続人でもない場合は贈与税として納税すべきである点、ご注意ください。

※各相続人の課税される生命保険金の金額
・・・その相続人が受け取った生命保険金の金額−非課税限度額×(その相続人が受け取った生命保険金の金額÷全ての相続人が受け取った生命保険金の金額)

なお、保険については、勿論金融資産としてのリスク等がある点、十分に認識く頂ければと思います。一方で、場合によっては節税とは別の次元の話として、被相続人に換金できる財産がない場合等の納税資金や相続人間の公平な配分を図るための原資にする意味で保険に加入しておくという選択肢もある点も指摘したいと思います。

■法定相続人を増やす
相続税の世界では、相続税の基礎控除額、生命保険金の非課税限度額、死亡退職金の非課税限度額、相続税の総額の計算に際しては法定相続人の数をベースに行います。
被相続人に実の子供※がいる場合は1人、いない場合は2人が法定相続人として扱われ、節税に効果を発揮する場合があります。
但し、養子を増やした結果、実の子供と養子が反目する可能性もありますので、節税の面では効果的ではありますが、あまりお勧めできません。するとすればくれぐれも十分に話し合ってからされるべきでしょう。

※例えば、特別養子縁組した場合や被相続人の実の子供が既になくなっておりその実の子供の子供である孫が相続する場合等、一定の場合は本当の子供ではなくとも相続税の世界での「実の子供」に含める事があります。

なお、平成27年1月以降、基礎控除は3,000万円+600万円×法定相続人の数で計算します。
この額を遺産総額から控除し課税遺産額を求める事となります。

■贈与の活用
相続税とはやや離れますが、将来の相続を睨んで贈与税の控除枠を活用するのも一つの手でしょう。
贈与税は年間の基礎控除額が110万円あります。従って、毎年、110万円以上ずつ将来の想定被相続人から相続人へ贈与する事は相続対策として有効でしょう。
その際、確かに控除枠は110万円ですが、財産の状況にもよりますけれど、場合によっては110万円以上でも贈与を行い贈与税をおさめた方が、相続発生時の相続税の負担を考えた時にかえって割安な場合もある点、ご記憶頂ければと思います。
また、婚姻期間が20年以上の配偶者に居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われる場合は一定の要件を満たせば上記の110万円とは別に2,000万円の控除の制度があります。(夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除)
従って、適宜、この制度を活用して将来の相続税を圧縮すべきと言えるでしょう。

当事務所では税理士もしくは不動産鑑定士としてもこれらのアドバイザリーを承っております。お気軽にご連絡頂ければ幸いです。

E 相続に際して・・・遺言は「どの財産や不動産を誰に相続させるか」明確に

この仕事をしていると、相続関連の不動産価値の把握をする事が多いのですが「誰にどの不動産を相続させるか」を明確にしていないがために、その後、「あの不動産の価値はこの位あるからこれだけよこせ」「いや、あの不動産の価値はこの程度しかないからそんなにやらん」というような残念な争いになる事があります。
このような争いを最も嫌がるのは、他ならぬ天国に召された被相続人でしょう。
ですので、前もって、単に相続割合等を示すのみならず、不動産に限らず「相続発生後はどの財産や不動産を誰に相続させるか」を明確にしておく事をお勧めします。
その際、被相続人になるであろう方の適切な判断に供する意味で、ある時点の不動産価値の把握がが必要な場合は不動産鑑定士の出番です。このような場合、お気軽をお声掛け頂ければと思います。

なお、
通常の不動産鑑定士は税理士ではないため、不動産価値の事は話せても個別具体的な税務の相談は対応する事はできません(税理士法違反となる)
しかし、
冨田は税理士でもある不動産鑑定士のため、不動産価値に関連した税務関連の個別具体的な相談も対応しております。
税務も関連する不動産価値の相談は、是非ご連絡ください!

F 所得税等の譲渡所得・・・色々な特例があるので使えるものを使おう!

所得税には10種類の所得があり、そのうちの多くの所得は損益通算をして一括で計算するのですが、土地・建物を譲渡した時の所得については別枠で計算します。
他の所得と分離して計算するため、これを分離課税と言います。
土地・建物の譲渡所得については、下記で計算します。

課税譲渡所得金額=譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除

なお、その譲渡があった年の1月1日時点で所有期間が5年超のものを長期譲渡所得、5年以下のものを短期譲渡所得と言います。
つまり、その譲渡によって「売却による儲け」がある場合に課税されるというイメージです。
そして、所得税は
長期譲渡所得・・・課税譲渡所得金額×20.315%・・・税率内訳は15%〔所得税〕+0.315%〔復興特別所得税〕+5%〔住民税〕
短期譲渡所得・・・課税譲渡所得金額×39.63%・・・税率内訳は30%〔所得税〕+0.63%〔復興特別所得税〕+9%〔住民税〕
で、計算する事となります。

なお、例えば一定の要件を満たす場合に居住用財産を譲渡した時の3,000万円の控除〔つまり、5,000万円で購入した居住用財産を仮に8,000万円で譲渡して3,000万円をもうけたとしても、3,000万円分の特別控除が適用できるため、土地建物に関する譲渡所得金額が0円となる〕が適用出来る等、諸々の控除制度がありますので、土地・建物を譲渡した時は是非、この制度を活用されるとよいでしょう。

ちなみに、冨田は前にこの居住用財産の譲渡の特例を3回もお使いになったとおっしゃる方にお目にかかった事があります。さすがに苦笑するしかありませんでしたが。

なお、もう一つ、土地・建物の譲渡に際して注意したいのは、低額譲渡の場合です。
つまり、個人が法人に時価の1/2以下で譲渡した時は実際の対価ではなく時価が上記の課税譲渡所得金額算定に際しての譲渡価額として扱われるのです。
従って、うっかり低額譲渡で譲渡所得を膨らませないよう、何らかの理由で低い対価で譲渡する場合には時価を明確にすべきでしょう。
なお、場合によってはこのような局面で低額譲渡に該当しない旨を明らかにすべく、鑑定評価等をとるのも一つの手です。
特殊な不動産の場合は鑑定評価によってより低い時価がられる場合もあります。そのような際は是非、冨田にご相談頂ければと思います。

G 固定資産税・都市計画税コンサルについて

不動産鑑定等で固定資産税・都市計画税の課税明細を拝見する事がありますが、実は「課税当局が判断を誤っている結果、過大に固定資産税・都市計画税がとられている」場合があります。
例えば、下記の場合があります

・建築基準法上の道路に接していない宅地なのに、接しているように見えるため接している宅地として扱われ、本来よりも高額な税額を課せられる。
・固定資産税等は登記簿数量(登記簿上の面積)を前提として課税されますが、その登記簿上の面積が間違っていた場合(一般の方には不思議に見えるかもしれませんが、このような場合は意外とあります)

・土地の種別の認定の間違い〜敷地が宅地部分と林地部分で構成されているのに、課税上は敷地の全体が宅地として課税されている場合  等

固定資産税・都市計画税も税金の一種ですので、税理士以外のもの(例えば、税理士ではない不動産鑑定士など)が税務相談を行うことは税理士法に抵触します。
従って、このような
固定資産税・都市計画税に疑問がある時も、税理士兼不動産鑑定士に相談される事をお勧めします。

H 不動産に関する確定申告〜税理士に委ねた方が結果として賢い

不動産で売却益が出た場合等、確定申告の必要がある場合の話として、税理士に委ねるか御自分で確定申告書を作成されるかという話があります。が、一般の方が確定申告書を作成されると、
・本来的には経費に入れてよいと考えられるものを外して申告⇒本来の額より税金が増加して損
・本来的には経費に計上してはいけないものを計上⇒いわば、過少申告に該当し、ペナルティーとしての過少申告加算税の対象になる事等が考えられる。
という弊害が考えられます。
個人的には、よほどの巨額でない限りは、数万円程度の報酬を払ってでも税理士確定申告を委ねた方が、適切な申告ができますし、場合によっては税法の特例等を活用して結果として節税ができる場合もあったり、万が一の問題が生じても税理士が矢面に立ってくれる等の理由で安心と思います。
確定申告が必要な方は、税理士に相談される事をお勧めします。



I 大手税理士法人と個人の税理士、どちらに委ねるか

税理士選びの際、大手税理士法人と個人の税理士のどちらに依頼するかという話があります。
個人的な意見ですが、大手税理士法人は法人向けの場合がある等、報酬が高い場合もあります。また、所長が担当してくれるとは限らず(むしろ殆どない)担当者が担当する事となるでしょうが、税理士法人全体としての税務業務のノウハウは十分でも担当者の能力が不十分という事があるようにも思います。
一方、個人の税理士は、その税理士自体の能力、即ち、相続税を依頼したくても相続税に精通しているとは限らない、あるいは人的な相性(大手税理士法人でも同様の事が言えますが、大手税理士法人の場合は交代を要請できる場合もある)もあると思います。但し、大事務所である事によるネームバリューはないため、個人的には報酬は比較的安い場合も多いように感じています。もっとも、いくら安いからといっても、肝心の業務ができなければ安物買いの銭失いとなるため、そのあたりは慎重に考えるべきでしょう。
また、大手税理士法人と個人事務所のいずれかによらず、担当者は税理士本人ではなく、税理士資格受験勉強中とか無資格の担当者である場合もあります。もちろん、受験勉強中や無資格の担当者でも税理士と密接に連絡をとっていて十分に仕事ができていれば問題はないのですが、中には色々とある場合があると聞いているので、そのあたりは税理士選定に際して、慎重に考えるべきでしょう。
また、これは税理士に限った事ではないですが、何か質問や要請をした時の対応が迅速かどうかも判断基準と思います。
結局
・その依頼しようとしている税務の分野(相続税だったら相続税)に強いか否か
・報酬水準
・担当者の質
・スピード感〜何かあった場合に迅速に対応してくれるか
・特殊に分野が関連する場合は、その分野に対する知識が豊富か〜(不動産価値も問題であったり、広大地意見書の作成が必要な場合なら不動産鑑定士兼税理士に相談する等)

を基準に判断するとよいと思います。


J マンション(MS)の組合・ビルオーナー様・病院・介護施設・土地開発公社等の監査・会計アドバイスについて

通常の公認会計士の方はご専門ではないためあまり手を染められている方はいらっしゃらないようですが、公認会計士としての冨田はその不動産の知識を生かしてマンション組合・土地開発公社等の監査も可能です。
特に既存の分譲マンション等はディベロッパー系の管理会社が運営する、入居者の高齢化等の理由により、比較的高額な管理費用が発生していたりマンションの資産価値について無関心だったりする例もあるようです。
当事務所では緊密な関係にある行政書士お呼びその一般社団法人等とのネットワークを通じ、マンションの活性化・病院や介護施設の最適化・活性化等のアドバイザリーが可能である他、不動産鑑定業務で入手した経費の一般的水準と実績の比較を通じた経費削減等のアドバイザリーが可能です。
マンション組合・病院・介護施設・土地開発公社等の会計・不動産に関するアドバイザリーが必要でしたら、お声がけ頂ければと思います。

監査は誰しも、「あまり受けたくない」ものです。他人に自分の財布を見せてああだこうだ言われるのは普通は抵抗がありますから。
けれども、会計数値の実態を正確に把握せず、知らぬ間に無駄なお金を垂れ流していたり、実際には損が出ているのに利益が出ていると勘違いして事業継続をしたりしたら、損をしたりそれが元でトラブルが発生したりと、より酷い事になります。
また、企業等の被監査側である法人にとって、外部にあたる利害関係者にも、財務数値の透明性を確保する事は、巡り巡ってその被監査側の法人の信用に繋がります。

このような事態を防ぐ意味で、積極的に監査を活用する事、これをお勧めしたいと思います。


また、下記も是非、ご一読頂ければと思います。

廃業・事業承継支援特設サイト

独立経営主へのメッセージ




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